Les conseils de Stéphane Plaza pour vos achats immobiliers

le 03/01/2020
dans la categorie INFO CONSOMMATEUR

Stéphane Plaza, agent immobilier et animateur de radio et de télévision.

Quel est votre sentiment sur le marché immobilier actuel ?

Stéphane Plaza. On a globalement trop de biens à vendre dans les secteurs les plus calmes de nos régions et une pénurie de logements là où la demande est forte, c'est-à-dire dans les grandes villes. Depuis 2008, grâce à la baisse des taux de crédit, le cycle de l'immobilier en région parisienne s'est totalement déconnecté du cycle de l'emploi auquel il était attaché. Les prix ont alors continué de monter, alors que l'emploi et les salaires stagnaient

Les prix sont donc trop élevés ?

Oui. On est en plein effet de ciseau, avec des vendeurs qui projettent une poursuite de la hausse des prix et surestiment leur bien de 15 %, tandis que les acheteurs ont en tête le ralentissement de 2018 et ses valeurs, et veulent obtenir un bon prix. Or une bonne transaction, c’est une transaction équitable : chacun doit donc faire un pas vers l’autre. Seul le niveau des taux atténue cet effet de ciseau, moyennant, il est vrai, un allongement des durées de crédit, qui atteignent presque vingt ans en moyenne.

Comment voyez-vous évoluer le marché ?

On parlera plutôt « des » marchés. Avec, d’un côté, Paris et la région parisienne qui continuent d’attirer les acheteurs : dans le VIIe arrondissement, nous venons de vendre un bien de 2 millions d’euros en moins de trois jours. De l’autre côté, dans les métropoles, c’est totalement différent : tout est affaire d’activité, avec des villes qui créent des emplois et des besoins, comme Toulouse, Lyon et Nantes, et où nous manquons de biens à vendre. Et d’autres qui souffrent d’une activité économique trop faible et d’un marché déprimé. Dans ce cas-là, nous manquons plutôt d’acheteurs.

Quels conseils donner aujourd’hui aux candidats à l’acquisition ?

Au début de leurs recherches, les acquéreurs veulent toujours obtenir le maximum de mètres carrés. Attention, on achète un logement que trois ou quatre fois dans sa vie et il faut être capable d’anticiper son évolution. Vous pouvez vous éloigner du centre-ville pour gagner des mètres carrés, mais il faut alors se demander si vous êtes prêt à prendre la voiture ou les transports pour tout : école, courses, sorties du week-end… Et cela pendant au moins une demi-douzaine d’années. La vie évolue, les enfants grandissent… Autre conseil, qui découle du premier : faites-vous une liste de vos critères cruciaux et voyez comment vous pouvez adapter votre bien à ces besoins. J’ai rencontré un couple de Parisiens qui voulaient absolument habiter le IX^e pour sa vie de quartier. Je leur ai fait découvrir celle du XI^e, et ses prix moins élevés. J’ai aussi une préférence pour les biens « modulables ». Si la structure le permet, il est facile et peu coûteux d’abattre ou de déplacer une cloison pour jouer sur la distribution, supprimer un couloir et gagner des mètres carrés. Choisir, c’est aussi renoncer à certaines choses.

Mais quand les prix sont trop élevés, ne vaut-il pas mieux louer ?

Mais de nos jours il est beaucoup plus difficile de louer que d’acheter ! A cause des garanties, des assurances, des fiches de paie et d’une offre trop faible… Souvent, le locataire signe le bail parce qu’il est content que le bailleur l’accepte. Il n’a pas vraiment choisi. Or, les Français sont tellement attachés à la pierre qu’ils préféreront, dans la plupart des villes et s’ils le peuvent, acheter un 2-pièces que de louer un 3-pièces. Parce qu’ils se sentiront alors plus libres.